第一章 　总则

第一条 以《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（以下简称《规定》）为根本，并根据《规定》第八十四条的规定，结合蛇口工业区的实际情况和《招商局蛇口工业区住房制度改革接轨实施细则》，制定本办法。

第二条 参加房改的人员为蛇口工业区红线范围内的企业单位职工。

第三条 列入房改的住房为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司向职工出售或出租的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房（此四种房按《规定》统称为安居房）。

第四条 蛇口工业区房屋委员会是由招商局蛇口工业区有限公司领导、专业人员以及职工代表组成的专门委员会。该委员会就蛇口工业区住房的重大事项进行审议、协调、指导和决策。

第五条 深圳蛇口工业区职工住宅有限公司为深圳市政府房改政策在蛇口工业区的执行机构，具有对蛇口工业区房改的审批权，负责蛇口工业区房改的日常工作，接受市房改办和蛇口工业区房屋委员会的领导和监督。

第二章 　社会微利房的购租条件和面积标准

第六条 社会微利房购租实行自愿的原则，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）。

第七条 蛇口工业区红线范围内企业单位职工，符合下列条件之一者，可以在蛇口工业区职工住宅有限公司购买或租用一套（间）社会微利房：
（一） 夫妇一方以上具有特区户籍户口，全家实际在特区内生活的职工家庭。
（二） 有特区户籍户口的单身职工，与有特区户籍户口并具有抚养、赡养关系的人组成一户的家庭。
（三） 有特区户籍户口的年满35周岁的单身职工。
（四） 有特区户籍户口的军人、烈士的配偶。

第八条 招商局蛇口工业区有限公司的各级干部职工按下列住房建筑面积标准购、租社会微利房：
（一） 总经理、党委书记，由招商局集团按深圳市政府的《规定》确定；
（二） 副总经理级的干部，140M2≤每户建筑面积≤150M2；
（三） 总经理助理级干部,各直属机关、企业及控股企业的总经理（正职），120M2≤每户建筑面积≤140M2；
（四） 各直属机关、企业及控股企业的副总经理（副职）级干部，100M2≤每户建筑面积≤120M2；
（五） 各直属机关、企业及控股企业的总经理助理级干部，90M2≤每户建筑面积≤100M2；
（六） 各直属机关、企业及控股企业的部门经理级干部，80M2≤每户建筑面积
≤90M2；
（七） 一般干部职工，70M2≤每户建筑面积≤80M2。

第九条 无经理或行政职务的专业人员及一般职工按下列住房建筑面积标准购、租社会微利房：
（一） 获正高级技术职称的专业人员，120M2≤每户建筑面积≤140M2；
（二） 获副高级技术职称的专业人员，100M2≤每户建筑面积≤120M2；
（三） 获中级技术职称的专业人员，90M2≤每户建筑面积≤100M2；
（四） 大学本科以上的专业人员，80M2≤每户建筑面积≤90M2；
（五） 一般干部职工，70M2≤每户建筑面积≤80M2。

第十条 严禁各级干部职工购、租超过相应级别的建筑面积标准上限的住房。由于特殊原因超过建筑面积标准上限的，经蛇口工业区房屋委员会和市住宅管理部门批准后，才能购买；但超过标准上限部分的建筑面积的房价应按购买安居房时的市场商品房价计算。市场商品房价由市住宅管理部门招标确定的评估机构评估。

第三章 　安居房的房价构成

第十一条 准成本房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、朝向、环境、折旧等因素。

本体造价分两个阶段进行计算，1994年以前建造的旧房本体造价按市房改办公布的《住房本体造价影响因素表》、实际造价及市房改办确定的房价浮动指数进行计算；1994年以后建造的住宅的本体造价由该工程的实际造价与市房改办确定的房价浮动指数进行计算。

工程管理费=本体造价×2.6％

建设期利息=(本体造价+工程管理费) ×银行当年公布的半年期贷款利率×6(月)

楼层对房价的影响，原则按市政府的《房价影响因素表》及《多层带电梯住房房价影响因素表》及相关的市场因素计算；高层住房（指十层以上带电梯的住房）的楼层系数按中间层（一层或两层）不加不减，中间层以上每增加一层，楼层系数增加0.5％至1％，最高层与次高层楼层系数相同，中间层以下每减少一层，楼层系数减少0.5％至1％。

多层不带电梯的住房不考虑朝向、环境因素；多、高层带电梯住房的朝向、环境对房价的影响，按市政府的《规定》及相关的市场因素计算。

旧房的折旧期为70年，年折旧率为1.428％（月折旧率为1.19‰）；折旧期从竣工之月起计算至签订购房合同之月止。

第十二条 全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套费（以下简称配套费）两项因素构成。
配套费包括住宅区红线范围内的拆迁费、征地费等前期工程费和管、线、路、绿化、人防以及建筑小品等室外工程配套成本。配套费按住房建筑面积计算，并由市房改办定期公布。
配套费随本体造价而浮动。
配套费不考虑折旧、楼层、朝向和地段等因素。
配套费不实行工龄、学龄优惠。

第十三条 全成本微利房价由全成本房价和微利两项因素构成。微利为全成本房的8%。
微利的比率随市政府的调整而调整。

第十四条 对蛇口工业区红线范围内的职工实行社会微利房价。在不低于市政府房价标准的原则下，社会微利房价可以按市房改办公布的指导价进行计算，也可以由下列八项因素构成，并考虑楼层、朝向等因素：

（一） 土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；
（二） 由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
（三） 本体建筑安装工程费；
（四） 工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
（五） 住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
（六） 建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
（七） 住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
（八） 利润：为前七项因素之和的3%至10%。

社会微利房价的楼层、朝向按第十一条的办法确定。

第十五条 安居房建筑面积的计算，必须严格按国家有关规定执行。

第四章 　新购房、换房和付款方式

第十六条 职工购买安居房，一律实行社会微利价。

第十七条 职工原购买的安居房，未取得全部产权的，其建筑面积低于本规定第八条或第九条规定标准下限的，因工作、生活需要，可申请换房。

自本办法实施之日起每户只能换房一次。

职工退休后，原则上不再换房。

换房时，原购房由原产权单位收回，按"以息抵租"的原则处理，原购房款（不扣租金、不计利息）退回购房者，装修费用不予补偿。原房产权在蛇口工业区的，新换购的住房房价分两部分计算，原住房计准成本价、或全成本价、或全成本微利价的同等面积部分计为全成本微利价，其余部分计为社会微利价。

第十八条 向职工出售安居房可采取以下两种付款方式，届时由蛇口工业区房屋委员会确定其中一种。

（一） 住房建筑面积和装饰标准已确定，并且投资量达投资总额的25%以上时，经蛇口工业区房屋委员会批准可实行预售，房价按预售时的房价政策确定。 职工可采取个人一次付清或向银行贷款一次付清的付款方式。向银行贷款的，贷款额、利率和期限按有关规定执行。

（二） 当住房的基础工程完成后，购房职工按预计房价的30%交纳购房首期款；在房屋本体验收合格后，交付职工使用前，一次性交纳除首期款的总房价之余款。在交纳余款时，职工可采取个人一次付清或向银行贷款一次付清的付款方式。向银行贷款的，贷款额、利率和期限，按当时银行的有关规定执行。

第十九条 出售、出租安居房给蛇口工业区红线范围内的企业单位职工居住的，根据税务部门的规定免交有关税费。

第五章 　已购准成本房的补差

第二十条 职工在1996年11月15日以前购买的准成本房可按本办法第二十二条的规定补交全成本微利差价。微利差价按市政府规定应由个人一次性补交给蛇口工业区职工住宅公司，并不考虑付款方式的优惠。
职工已购买的住房房价中，只要有部分面积计为准成本价的住房都属于准成本房。

第二十一条 职工购买的社会微利房、全成本房（包括原购准成本房，在92年以后补交了配套费＜原叫地价＞的住房）无须补交全成本微利差价。

第二十二条 本办法开始实施后六个月内一次补清全成本微利差价的，其房价按原购房价计算，全成本微利差价的计算公式为：

准成本房的全成本微利差价=
=补差时的配套费+（原购房价+补差时的配套费）×8%

本办法开始实施六个月后补清全成本微利差价的，则房价按补差时的房价政策执行。即：

准成本房的全成本微利差价=
=补差时的配套费+（补差时的准成本房价+补差时的配套费）×8%

第二十三条 在计算补差额时，必须按总房款中不同计价方式的面积分别计算。按全成本价、社会微利价计算房价的面积部分不需补差。

第六章 　安居房的产权

第二十四条 经市房改办（或蛇口工业区房屋委员会）依《规定》审核后取得安居房全部产权的,安居房即成为市场商品房，交纳有关办证税费后可换取市场商品房地产证，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。

第二十五条 取得安居房全部产权的，自《办法》实施之日起满六个月，可以进入市场。

第二十六条 职工在1996年11月15日以前购买的准成本房按第五章规定进行补差并付清房款的，取得住房的全部产权。没有补差的只能取得住房的占有权和使用权，办理准成本房《房地产证》，不具有房产的收益权和处分权。

第二十七条 职工在本办法实施前购买的全成本房，其中包括购准成本房后又补交了配套费（原叫地价）的住房并付清房款的，取得住房的全部产权。职工购买的社会微利房并付清房款的，取得住房的全部产权。

第二十八条 单位按社会微利房价购、租的房屋不能进入市场；单位对购买的社会微利房具有产权跟踪管理的权利。

第二十九条 职工按准成本房价购房后在本办法实施之前已离开蛇口工业区红线范围内的企业单位的，购房者或其所在单位应按补差时的房价政策向蛇口工业区职工住宅公司补交差价。

（一） 在本办法公布实施六个月内只需补交全成本微利价补差，全成本微利差价的计算公式为：
全成本微利差价＝补差时的配套费+（原购房价+补差时的配套费）×8%

（二） 在本办法公布实施六个月之后必须补交社会微利价补差，社会微利差价的计算公式为：
社会微利差价=补差时社会微利房价-原购安居房重置价。

第三十条 未取得安居房全部产权的职工家庭，其家庭户口迁出特区的，已购安居房由蛇口工业区职工住宅公司收回，并按"以息抵租"原则，将原购房款（不扣租金，不计利息）退回购房者。若职工家庭要求保留现住房的，则由个人一次性向蛇口工业区职工住宅公司补交市场商品房差价，并取得市场商品房产权。

市场商品房补差额=补差时市场商品房价-原购安居房重置价

市场商品房价由市住宅管理部门招标确定的评估机构评估或经市政府有关部门同意。

原购安居房重置价是指该房按补差时的房价政策核定的原安居房性质的房价。

第三十一条 归侨、侨眷出境定居的，已购安居房按有关法律、法规、规章的规定处置。

第三十二条 未取得安居房全部产权，购房申请人发生下列情况之一的，其接收单位或个人须向蛇口工业区职工住宅公司一次性补交社会微利房价与原购安居房重置价的差价：

（一） 调出蛇口工业区红线范围内的企业单位；
（二） 劳动合同终止；
（三） 停薪留职、辞职、擅自离职、被开除公职；
（四） 自费出国留学或单程出境定居，其直系亲属符合购买安居房条件的。

第三十三条 未取得安居房全部产权的住房发生财产继承，按有关规定执行。

第三十四条 未取得安居房全部产权的职工家庭离婚、再婚，按以下规定执行：

（一） 离婚时，住房归离婚时具有特区户籍户口并有抚养、赡养人口的一方，但被抚养、赡养者须有特区户籍户口。如双方成为单身，由双方协商处理；协商不成的，住房归原购房申请人拥有。

（二） 得到住房一方需向另一方支付其应得的该房重置价房款；如非蛇口工业区职工一方得房，则得房一方或其所在单位应向蛇口工业区职工住宅公司补交社会微利差价或市场商品房差价。

（三） 因再婚或结婚产生一户有两套安居房者，应按原购房价退还一套住房给蛇口工业区职工住宅公司。

第三十五条 已按房改政策出售给职工的安居房，有关部门不得侵害职工的合法权益，擅自处理该住房。

第三十六条 安居房的土地使用期限以市规划国土部门的规定为准。未取得安居房全部产权的住户在土地使用期满前，如政府需提前收回土地，按《规定》给予补偿。

第七章 　安居房的租赁

第三十七条 在蛇口红线范围内的企业单位集体，个人可以按社会微利租金向蛇口工业区职工住宅公司申请租住安居房。

第三十八条 蛇口工业区在不低于市政府租金标准的原则下，社会微利租金标准可以按市房改办公布的指导标准确定；也可以根据蛇口工业区职工住房的实际建造成本确定的社会微利房价和市政府规定的社会微利租金的五项因素构成：

（一） 折旧费＝社会微利房价×（1-5％）÷n

（二） 修缮费＝折旧费×40％

（三） 管理费＝折旧费×20％

（四） 投资回收期利息＝｛i(1+i)n÷[(1+i)n-1]｝×准成本房价-准成本房价÷n

（五） 保险及配套服务费：为准成本租金的12％，即：保险及配套服务费＝｛［（一）＋（二）＋（三）＋（四）］÷（1-12％）｝×12％
在计算公式中： n为折旧期600月；i为月利率6‰；5%为住房的残值。

第八章 附则

第三十九条 必须遵照执行《规定》的其它各章如"总则"、"安居房的土地政策和住房供求模式"、"安居房上市的税费缴交"、 "安居房的拆迁补偿"、"住房基金和贷款"、"住宅区物业管理"、"罚则"、"附则"等的各条各款。

第四十条 本办法经市房改办批准后开始实施。

第四十一条 过去颁发的有关规定与本办法相抵触的，以本办法的条款为准。

第四十二条 本办法由深圳蛇口工业区职工住宅有限公司解释。